Никто не обманывает — просто этот способ не учитывает почти ничего.
Арендная ставка — только начало
Доходность в объявлении считают в одно действие: годовая аренда делится на цену. Всё, что мешает этой цифре, в расчёт не попадает.
Первое, на что стоит смотреть, — как ставка выглядит на фоне соседних помещений с похожей проходимостью и площадью. Если она выше рынка, вы покупаете не доход, а срок: при продлении арендатор попросит скидку или уйдёт.
Дальше — срок договора и порядок индексации. Договор на год без индексации и договор на пять лет с ежегодным повышением дают разную доходность при одной и той же ставке сегодня.
Простой — самая недооценённая строка
Один месяц без арендатора — это примерно восьмая часть годового арендного дохода. Два месяца поиска плюс месяц на ремонт под нового арендатора съедают четверть года.
В расчёте из объявления простоя нет вообще: там помещение сдано всегда и одному и тому же арендатору. Поэтому вопрос не в том, будет ли простой, а в том, сколько он продлится именно у этого помещения — какой спрос на такую площадь и такой вход, кто вообще может здесь работать.
Отдельно считается ремонт под смену арендатора. Общепит после магазина — это вентиляция, мощность, разрешения. Такие расходы возникают не каждый год, но возникают.
Расходы, которые не считают
Главный вопрос по расходам простой: что по договору лежит на арендаторе, а что остаётся на вас. Коммунальные платежи, вывоз мусора, обслуживание вентиляции, текущий ремонт — в разных договорах это распределено по-разному, и на ставку смотреть без этого бессмысленно.
Дальше идут расходы, которых в договоре нет: налог, взносы на капремонт, страховка, ваше время или оплата тому, кто ведёт объект. Плюс крупные работы — фасад, кровля, электрика: они приходят раз в несколько лет и сразу большой суммой.
Собственник, который продаёт, обычно считает доходность по поступлениям. Вы считаете по тому, что останется после всех этих строк.
Как считать правильно
Порядок такой. Берём арендный доход по договорам, а не по словам продавца. Вычитаем расходы, которые остаются на собственнике. Закладываем реалистичный простой. Получаем доход, с которым вы будете жить, — и от него считаем срок возврата вложений.
Дальше считаем то же самое во втором сценарии: арендатор ушёл, новый пришёл по рыночной ставке. Если разница между двумя цифрами большая — вы покупаете не объект, а конкретного арендатора, и проверять нужно в первую очередь его.
Это не оценка. Оценка определяет рыночную стоимость помещения. Здесь другой вопрос: сколько объект принесёт в реальных условиях, насколько устойчив этот доход и когда вернутся вложения.
Посчитаем по вашему объекту
Пришлите договоры аренды — скажем, что можно посчитать и сколько это стоит. Оплата фиксированная, комиссии со сделки нет.