Что проверить в коммерческой недвижимости до аванса
Короткий чек-лист, чтобы не внести аванс за объект, который потом придётся пересчитывать. По каждому пункту — что именно смотреть и почему это важно до денег, а не после.
Право и документы
Кто собственник по актуальной выписке ЕГРН
Свежая выписка, а не та, что показал продавец. Собственник в документах и человек за столом — не всегда одно и то же.
Обременения, аресты, залоги, аренда
Ипотека, аресты, долгосрочная аренда и сервитуты остаются с объектом и переходят к вам.
Площадь и назначение
Фактическая площадь и назначение помещения должны совпадать с документами — иначе это ваш риск, а не продавца.
Как объект достался продавцу
История перехода прав: цепочка сделок, наследство, банкротства прежних владельцев — то, что может оспорить сделку.
Продавец и собственник
Кто реально принимает решение
Юридический владелец и тот, кто ведёт переговоры, могут различаться. Важно понимать, с кем вы на самом деле договариваетесь.
Долги, суды, банкротство
Исполнительные производства и признаки банкротства продавца — сделку могут оспорить кредиторы уже после покупки.
Для юрлица — структура и полномочия
Кто владеет компанией и есть ли у подписанта право заключать сделку на эту сумму.
Арендаторы и доход
Действующие договоры и условия
Есть ли аренда, на какой срок, по какой ставке и на каких условиях расторжения.
Из чего арендатор платит
Устойчивость платежа: обороты, отчётность, состояние бизнеса арендатора. Вовремя оплаченная аренда ещё не значит надёжный доход.
Что будет при уходе арендатора
Сколько простой и ремонт под нового, и как это меняет доходность объекта.
Реальная доходность
Ставка из объявления против факта
Доход на бумаге почти всегда выше реального. Считать нужно то, что останется после расходов.
Расходы, простои, налоги
Коммунальные, управление, ремонт, налоги и простои между арендаторами — всё это съедает доходность.
Реальный срок возврата
За сколько объект действительно вернёт вложения с поправкой на риски, а не в идеальном сценарии.
Перед авансом
Что зафиксировать в соглашении
Условия сделки, сроки, ответственность сторон и условия возврата аванса — до того, как деньги ушли.
Красные флаги
Спешка со стороны продавца, отказ давать документы, расхождения в цифрах — повод остановиться и проверить глубже.
Не хотите проверять сами
Пройти этот чек-лист по конкретному объекту — наша работа. Проверяем объект, продавца и арендаторов, считаем реальную доходность и говорим прямо: входить, торговаться или искать другой. Оплата фиксированная, без комиссии со сделки.