Реальная доходность против доходности на бумаге
Объект может давать 10% годовых на бумаге и 4% в жизни. Разница — в расходах собственника, в надёжности арендатора, в том, что будет, если он уйдёт. Мы считаем реальную картину — и говорим, стоит ли входить.
Где доходность расходится с жизнью
Арендная ставка выше рынка
Арендатор платит дорого сейчас — но при продлении потребует скидку или уйдёт. Считаем оба сценария.
Расходы на собственнике
Ремонт, коммунальные платежи, управление — всё что снижает реальный доход. Часто собственник не учитывает это в расчёте.
Простой между арендаторами
Даже месяц простоя меняет доходность за год. Смотрим рыночный спрос на помещение и считаем реалистичный простой.
Срок возврата вложений
Не «окупаемость» из объявления, а реальный срок с учётом всех расходов и рисков по конкретному объекту.
Как теряются проценты
Порядок разбора: от ставки в объявлении к цифре, которая останется у вас. Каждую строку считаем по вашим договорам.
Сколько стоит
Оплата фиксированная, комиссии со сделки нет.
Вопросы
Оценка определяет рыночную стоимость объекта. Мы считаем инвестиционную логику: сколько объект будет приносить в реальных условиях, насколько устойчив доход и когда вернутся вложения.
Договоры аренды и, если есть, отчёт о расходах по объекту. Пришлите — скажем, что можно посчитать и сколько.
Да. Расчёт доходности — отдельная услуга. Если нужна полная картина — есть пакет «Инвестиция».
Расчёт с двумя сценариями — арендатор остался и арендатор ушёл, — расходами собственника, реалистичным простоем и сроком возврата вложений. Плюс вывод: стоит входить в объект по этой цене или нет. Проходим документ вместе голосом.
3–5 дней с момента, когда получили договоры аренды. Если помещение пустое и считаем по рыночным ставкам — быстрее.
Считаем по рыночным ставкам для этого типа помещения и локации, отдельно — срок, за который его реально сдать. Обещанная продавцом ставка и ставка, по которой помещение уйдёт, часто разные цифры.