Созвон и список документов
Разбираем ситуацию и говорим, что запросить у продавца. Часть данных берём сами по открытым источникам.
§ 01 — до аванса · срок неделя · от 59 000 ₽
Проверим помещение до аванса
До аванса разбираем, что с помещением и сделкой не так: чем ограничено право, что в истории объекта, насколько устойчив арендный платёж. На выходе — письменное заключение: о чём торговаться и от чего отказаться.
Что входит в полную проверку
Право и документы
На каком основании появилось право, нет ли расхождений между выпиской, планировкой и тем, что вы видели на объекте.
История объекта
Как помещение переходило из рук в руки, были ли суды, аресты, перепланировки без согласования, долги по коммунальным платежам и взносам.
Арендаторы
Что в договорах: ставка, срок, кто платит за ремонт и коммуналку, как расторгается. И главное — насколько надёжен сам арендатор: сверяем его отчётность с данными ФНС.
Письменное заключение
Документ: что нашли, что из этого стоит риска, что поводов снизить цену, что — отказаться. Разбираем его с вами голосом.
Как проходит проверка
Неделя с момента, когда получили документы.Экспресс-заключение — 1–2 дня.
Экспресс-заключение
Быстрый ответ: стоит ли углубляться. Если объект отвалится на первом документе — вы не платите за полную проверку.
Право, история, арендаторы
Смотрим документы и историю прав, разбираем договоры аренды, сверяем отчётность арендатора с данными ФНС.
Заключение и разбор голосом
Письменный документ: что нашли, о чём торговаться, от чего отказаться. Проходим его вместе и отвечаем на вопросы.
Юридическая проверка объекта — не то же самое, что проверка сделки
Юрист смотрит документы: право, обременения, историю. Этого недостаточно, чтобы понять, сколько объект будет приносить и будет ли приносить вообще. Поэтому к документам добавляем платёж арендатора. Если сомнения к человеку на другой стороне — отдельно проверка продавца.
Сколько стоит
Оплата фиксированная, комиссии со сделки нет.
Экспресс-заключение
1–2 дня, по документам. «Стоит ли углубляться?»
от 9 900 ₽
Основная услуга
Проверка объекта и сделки
Неделя. Документы, история, арендаторы, ограничения. Письменное заключение
от 59 000 ₽
Пакет «Проверка»
Объект + продавец + заключение
от 69 000 ₽
Пакет «Инвестиция»
Проверка + расчёт реальной доходности
от 95 000 ₽
Кейс
Инвестор · Ижевск
Аванс уже внесли, когда появились вопросы к арендатору
Инвестор покупал торговое помещение с действующим арендатором. Аванс был внесён, объект выглядел прозрачным: арендатор платит, продавец показал отчёт о прибылях и убытках.
Что нашли при проверке
Запросили у арендатора дополнительные документы и сверили с данными ФНС. Компания была близка к предбанкротному состоянию — считать её платежи устойчивым доходом было нельзя.
Чем всё закончилось
От объекта клиент не отказался, но вернулся к цене: сделку пересчитали с поправкой на риск потерять арендатора, стоимость снизили.
«Мы уже внесли аванс и, честно, были настроены покупать. После проверки стало понятно, что цену мы считали так, будто арендатор никуда не денется.»
Вопросы
Полная проверка — около недели с момента, когда мы получили документы. Экспресс-заключение — 1–2 дня: оно нужно, чтобы не платить за полную проверку объекта, который отвалится на первом же документе.
Да, и это частая ситуация. Заключение в этом случае — основание вернуться к цене или к условиям договора. В нашем кейсе выше именно так и вышло.
Нет. Работаем за фиксированную стоимость — она не зависит от суммы сделки и от того, состоится она или нет.
Письменное заключение: что нашли по объекту и арендаторам, о чём торговаться, от чего отказаться. Срок — около недели с момента получения документов.
Для начала — то, что продавец уже показал: выписка, планировка, договоры аренды. Остальное запросим по списку, а часть данных берём сами по открытым источникам. Если каких-то документов нет — скажем, чем это можно заменить и что останется непроверенным.
Да. Удмуртия — на месте, остальная Россия — дистанционно, при необходимости выезжаем на объект. Москва — регулярно.
Это такой же результат работы, как подготовленная сделка: вы не вошли в объект, который стоил бы дороже, чем проверка. Из 3500 проверенных объектов до сделки дошли 740 — остальные мы честно отсеяли.
Пришлите документы — начнём с экспресс-заключения
За 1–2 дня скажем, стоит ли углубляться. Если стоит — продолжим полной проверкой, если нет — вы сэкономите неделю и деньги.