Проблемы обычно не в том, что кто-то обманывает, а в том, что покупатель смотрит на другие документы.
Документы на объект: что запросить до разговора о цене
Список короткий: выписка из ЕГРН, документ, на основании которого право появилось, планировка или технический план, договоры аренды — если помещение сдаётся, и платёжки по коммунальным. Всё остальное доберётся по ходу.
Читать эти документы нужно вместе, а не по очереди. Выписка говорит, кто собственник и чем помещение обременено. Основание права говорит, как объект попал к продавцу: покупка, наследство, раздел имущества, вклад в уставный капитал — у каждого варианта свои последствия для сделки. Планировка говорит, совпадает ли то, что вы видели на объекте, с тем, что зарегистрировано.
Если продавец тянет с документами и предлагает сначала договориться о цене — это тоже информация. Не обязательно плохая: бывает, документы просто лежат у юриста. Но проверка в таком случае занимает больше времени, и планировать аванс по календарю продавца не стоит.
История объекта важнее текущего состояния
Свежий ремонт и работающий арендатор ничего не говорят о том, что было с помещением до вас. История говорит: сколько раз объект переходил из рук в руки и как быстро, были ли суды, аресты, залоги, оспаривал ли кто-то право.
Отдельная тема — перепланировки. Снятая без согласования стена живёт спокойно годами и всплывает в неудобный момент: когда вы решите продать объект, разделить помещение под двух арендаторов или получить разрешение под общепит.
Долги по коммунальным платежам и взносам на капремонт — то, о чём в объявлении не пишут. Формально это долг прежнего владельца, фактически разбираться с управляющей компанией придётся вам. Такие суммы считаются в деньгах и становятся поводом вернуться к цене.
Арендатор — это не подпись в договоре, а источник дохода
Вы покупаете не помещение, а поток платежей. Поэтому договор аренды читается построчно: ставка, срок, индексация, кто платит за коммунальные и ремонт, как договор расторгается и за сколько дней арендатор может уведомить, что уходит.
Дальше — сам арендатор. Отчётность, сверка с данными ФНС, исполнительные производства, суды. Важно понять, из чего берётся арендный платёж: из прибыли или из последних денег. Аренду часто платят вовремя именно потому, что её ставят в приоритет, а зарплату и налоги уже задерживают — снаружи это выглядит как надёжный арендатор.
Если ставка выше рыночной, считайте два сценария: арендатор остался и арендатор ушёл. Второй сценарий и есть настоящая доходность объекта.
Что зафиксировать в договоре и когда остановиться
К моменту сделки у вас есть список того, что нашли. Часть из него попадает в договор: гарантии продавца по обременениям и долгам, порядок расчётов, ответственность за скрытые ограничения, условия, если сделка не состоится.
Часть — повод вернуться к цене. Риск потерять арендатора, незакрытая перепланировка, долги по коммунальным: это считается в деньгах, а не обсуждается на словах.
И есть третья часть — то, после чего разговор заканчивается. Спор о праве, продавец в предбанкротном состоянии, решение принимает не тот, с кем вы разговариваете. Остановиться до аванса дешевле, чем разбираться после: из 3500 объектов, которые прошли через нас за 15 лет, до сделки дошли 740.
Начнём с экспресс-заключения
За 1–2 дня скажем, стоит ли углубляться. Если стоит — продолжим полной проверкой, если нет — вы сэкономите неделю и деньги.