Возьмём один лот и посчитаем его до конца: в объявлении — 10% годовых, а у собственника остаётся вилка 5–7%. Ниже — где именно теряются проценты, по шагам и с цифрами.
Лот, который мы считаем
Абстрактные проценты никого не убеждают, поэтому возьмём один объект и доведём расчёт до конца. Помещение 52 м² на первом этаже жилого дома, отдельный вход, действующий арендатор — кофейня. Цена — 15 миллионов, аренда — 125 000 рублей в месяц. В объявлении посчитано честно: 125 000 × 12 ÷ 15 000 000 = 10% годовых.
Это валовая доходность — отношение заявленной аренды к цене. Она не врёт, но и не отвечает на вопрос, сколько денег останется у вас. Дальше мы шаг за шагом вычитаем то, чего в объявлении нет, и смотрим, как 10% тают.
Из аренды сразу уходит налог и содержание
Годовой доход — 1 500 000 рублей. Первым делом из него уходит то, что продавец показывать не обязан.
- Налог на имущество — около 172 000 в год (для Москвы считается по кадастровой стоимости).
- Содержание и эксплуатация, оставшиеся на собственнике, — 66 000 в год.
Уже здесь доход превращается в 1 262 000, а доходность — в 8,4%. Мы ещё не тронули ни простой, ни ремонт, а первый процентный пункт исчез.
Простой между арендаторами — не ноль
Кофейня работает — кажется, простоя нет. Но доходность считают не на один удачный год, а с поправкой на то, что арендатор однажды съедет. Пустое помещение продолжает стоить денег, а новый арендатор редко платит полную ставку с первого дня.
Заложим усреднённый резерв на простой и смену арендатора — 140 000 в год: коммуналка пустого помещения, подготовка, комиссия, стартовые скидки. Доход — 1 122 000, доходность — 7,5%.
Купить объект — это не только его цена
Пока мы делили на цену продажи. Но в объект нужно ещё войти: оформление сделки, мелкий ремонт до сдачи, приведение электрики в порядок — здесь набежит ещё около 420 000 рублей. Значит, вложено не 15, а 15,42 миллиона.
Плюс мелочи, которые тоже режут поток: страховка, сопровождение, разовые расходы — ещё порядка 60 000 в год. Чистыми остаётся 1 062 000, и делим мы их уже на полную сумму входа. Доходность — 6,9%.
Главный вопрос: а ставка вообще рыночная?
И вот теперь — самое важное. Всё выше держится на том, что кофейня платит свои 125 000. А если это выше рынка? Похожие помещения рядом сдаются по 105 000 — текущая ставка завышена почти на 20%.
Так бывает, когда объект готовят к продаже: продавцу выгодно, чтобы аренда выглядела высокой. Съедет арендатор — и новую вы посадите уже по 105 000. Пересчитаем на рыночной ставке: валовой доход 1 260 000, минус те же расходы — остаётся 822 000. Доходность на входе — 5,3%.
10% в объявлении — 5–7% в жизни
Соберём картину. В объявлении — 10%. При текущем арендаторе и честном учёте расходов — 6,9%. Если ставка завышена и арендатор сменится — 5,3%. Не одна цифра, а вилка 5–7%, и решение принимают по ней, а не по рекламному проценту.
И это ещё оптимистично: мы не заглядывали внутрь объекта. Хватает ли мощности под нужного арендатора и что с вентиляцией — решает техническая проверка. Устоит ли сам арендатор и не «нарисована» ли его платёжеспособность — отдельная работа. Обе темы разобраны в соседних материалах; для расчёта важно, что каждая может сдвинуть вилку ещё ниже.
Цифры в примере условные и приведены, чтобы показать логику: конкретные суммы зависят от объекта, локации, налогового статуса покупателя и условий договоров.
Частые вопросы
В объявлении обычно делят годовую аренду на цену и получают «валовую» цифру. Реальная доходность считается по чистому операционному доходу: из аренды вычитают налог на имущество, расходы собственника, резерв на простой и смену арендатора, а делят на полную сумму входа с учётом ремонта и оформления. Разрыв между этими цифрами на небольшом стрит-ритейле легко достигает нескольких процентных пунктов.
Мощность определяет пул арендаторов. С 15 кВт заедут офис или шоурум, но не пекарня, кофейня или продуктовый с холодильным оборудованием — а это как раз те, кто платит больше и держится дольше. Меньше мощность — ниже ставка и дольше поиск.
Иногда — что помещение действительно хорошее. Но часто это признак «подкрашенной» доходности: продавец доплачивает арендатору или завышает ставку к продаже. После сделки ставка возвращается к рыночной, а цену вы заплатили из завышенной. Поэтому текущую ставку сверяют с рынком до сделки.
Заложить резерв: пустое помещение продолжает требовать коммуналку и охрану, а новый арендатор редко платит полную ставку с первого дня. Для 50 м² даже пара месяцев простоя между арендаторами заметно двигает годовую доходность. Считать стоит не идеальный год, а средний с поправкой на вакансию.
Чем меньше бюджет, тем больнее ошибка: на объекте за 15–30 миллионов разница между «10%» и «6%» — это годы окупаемости. Экспресс-расчёт по конкретному лоту обычно дешевле, чем один промах со ставкой или простоем.
Посчитать ваш лот, а не абстрактный
«Найдем.» проходит по вашему помещению так же, шаг за шагом: заявленная аренда, налоги, простой, вход сверх цены и проверка ставки на рыночность. На выходе — не рекламный процент, а честная вилка доходности и условия, при которых покупка окупается.