Как сравнивать объекты коммерческой недвижимости: пошаговый алгоритм, NPV, IRR, риски и юридические проверки

Первая ошибка: сравнение только ставок капитализации. Инвестор видит объект со ставкой капитализации 12% и делает вывод: «выгодно», не задавая вопрос, почему она выше среднерыночных 8–15% годовых для коммерческой недвижимости. Часто это сигнал: помещение долго пустует, арендаторы съезжают, есть обременения или завышенная арендная ставка, которую рынок не подтверждает. Результат — полгода простоя, потеря 500–800 тысяч рублей дохода и вынужденная продажа с дисконтом к рыночной цене.

Вторая ошибка: игнорирование структуры трафика. Покупают помещение на первом этаже стрит‑ритейла, рассчитывая на «высокую проходимость», но не анализируют, кто именно ходит мимо и сколько людей превращаются в покупателей. Реальный кейс из Ижевска: инвестор купил 80 м² под кофейню, вложил около 3 млн рублей в ремонт и запуск. Через год выяснилось, что 70% трафика — школьники, которые зависают, но почти ничего не покупают, а платежеспособная аудитория заходит редко. Выручка не покрывала аренду и эксплуатационные расходы, помещение пришлось продавать с убытком около 25% от вложений.

Третья ошибка: доверие заявленной арендной ставке без проверки. Продавец показывает договор аренды с цифрой 200 тысяч рублей в месяц и считает доходность в 10–11% годовых, но инвестор не проверяет фактические оплаты, не запрашивает акты сверок и не сравнивает ставку с аналогами в радиусе 500–700 метров. Через 3 месяца после сделки арендатор уходит, новый соглашается только на 120 тысяч, доходность падает до 6,5%, а срок окупаемости растягивается еще на 5 лет.

Цель — получить полную картину по объекту, а не ограничиться поверхностными цифрами в презентации. Запросите у продавца выписку из ЕГРН, действующий договор аренды и дополнительные соглашения за последние 2 года, счета за коммунальные услуги, эксплуатацию и охрану, акты сверок с арендатором. Обязательно проверьте «паспорт объекта»: категорию земли, вид разрешенного использования, наличие сервитутов, обременений и судебных споров; для помещений под франшизу запросите бизнес‑план арендатора и условия его договора с франчайзером.

Цель — понять, насколько заявленная арендная ставка и выручка арендатора соответствуют реальному потоку клиентов. Сделайте подсчет пешеходов и автомобилей в будни и выходные, отдельно в часы пик и просадки. Для стрит‑ритейла важно, сколько людей заходит в соседние магазины, как долго автомобили задерживаются у входа, есть ли удобная парковка и видимость с ключевых направлений движения. Проверьте 2GIS и Яндекс.Карты: сколько заведений рядом, какие у них рейтинги и отзывы, каков примерный средний чек; если арендатор — сеть, запросите данные по выручке в других его точках города и сравните их с текущей локацией.

Цель — увидеть денежный поток, который останется у вас после всех затрат. Возьмите годовую арендную плату, вычтите коммунальные платежи, эксплуатацию, налоги (например, 6% при УСН или налог на прибыль 15–20% для юрлица), расходы на управляющую компанию, рекламу и резерв на ремонт 1–2% от стоимости объекта. Полученную сумму разделите на цену покупки — это ваша чистая доходность, которую корректно сравнивать с доходностью депозитов или облигаций плюс риск‑премия за коммерческую недвижимость 3–4 процентных пункта.

Цель — понять, насколько стабилен текущий денежный поток по арендным платежам. Запросите бухгалтерскую отчетность арендатора за последние 2 года, проверьте его историю в арбитражных судах и наличие исполнительных производств. Для франшизы изучите срок договора с франчайзером, размер роялти и маркетинговых взносов: слишком высокая нагрузка снижает запас прочности бизнеса. Если арендатор — ИП без сотрудников и истории, риск выше, чем у федеральной сети; проверьте долю аренды в выручке — обычно безопасным считается уровень не более 10–15%, иначе при падении оборотов арендатор может не выдержать нагрузки.

Цель — избежать ситуаций, когда формально выгодный объект из‑за права выкупа земли, реновации или ограничений по использованию теряет значительную часть своей стоимости. Узнайте, кто является балансодержателем земли под зданием, и изучите договор аренды земли, если она не в собственности: срок, возможность продления, формулу расчета ставки и основания для расторжения. Проверьте, не попадает ли объект в программу реновации или зону развития, можно ли сменить арендатора без согласия собственника земли, ТЦ или администрации, какие штрафы и неустойки предусмотрены за досрочное расторжение договора аренды, кто обязан оплачивать капитальный ремонт и серьезные инженерные работы.

Инвестор выбирал между помещением 120 м² на первой линии в Москве по цене 45 млн рублей с доходностью около 9% годовых и офисом 200 м² в центре Ижевска по цене 12 млн рублей с заявленной доходностью 14%. Для московского объекта арендатором была федеральная сеть аптек с 10‑летним договором, трафик по замерам — около 800 человек в день, а чистая доходность после налогов и резервов составляла 7,5%.
В Ижевске офис сдавался ИП под консалтинг, арендная ставка была примерно на 30% выше среднерыночной по аналогичным объектам, арендатор работал всего 1,5 года и имел долги по налогам.
Расчет NPV за 5 лет показал: Москва +2,8 млн рублей, Ижевск −1,2 млн рублей — выбор в пользу более стабильного стрит‑ритейла оказался рациональным.

Рассматривались два объекта в Ижевске: точка в одном из торговых центров города (арендатор — франшиза кофейни, ставка 20 тысяч рублей за м² в год) и отдельно стоящее здание со ставкой 12 тысяч за м². На первый взгляд ТЦ казался более выгодным объектом за счет потока и статуса локации, однако при детальном анализе выяснилось, что в ТЦ арендатор дополнительно платит около 8% от выручки в пользу управляющей компании, что снижает маржинальность бизнеса до 8%.
У отдельного здания были свои плюсы: собственная парковка, возможность летней веранды, отсутствие процентов с оборота, арендатор оплачивал только коммунальные услуги.
В результате расчет показал чистую доходность порядка 6,8% для объекта в ТЦ и около 9,2% для отдельного здания; дополнительно в ТЦ действовало ограничение на смену арендатора (юридическое переоформление) без согласия администрации.

Объект продавался с заявленной доходностью около 16% годовых и скидкой порядка 20% от среднерыночной цены по сегменту складов, что выглядело очень привлекательно на первом экране презентации. Однако расчет NPV при ставке дисконтирования 12% показал отрицательное значение: склад находился в 3 км от МКАД, рядом не было крупных якорных арендаторов, а текущие арендаторы — ИП с небольшими объемами и короткими договорами. Срок окупаемости по фактическому денежному потоку приближался к 14 годам, а юридическая проверка выявила, что земля находится в аренде у города только до 2027 года с неопределенными условиями продления. Сделку решили не совершать; позже объект был продан с еще большим дисконтом, а новый владелец долго не может обеспечить стабильную загрузку площадей.

• Сравнивайте объекты по NPV, IRR и сроку окупаемости, а не только по ставке капитализации: высокая капитализация часто компенсирует повышенные риски, которые не видны в короткой презентации.
• Проверяйте арендатора так же тщательно, как и сам объект: бухгалтерская отчетность, судебная история, структура расходов бизнеса и доля аренды в выручке — базовый чек‑лист для сделки от 10 млн рублей и выше.
• Не доверяйте заявленной арендной ставке без верификации: сравнивайте ее с рынком, анализируйте трафик и конверсию в покупки, особенно в городах с более узким рынком вроде Ижевска, где ставки могут сильнее колебаться.
• Юридическая проверка — обязательная часть анализа: право выкупа земли, обременения, ограничения по виду деятельности и настройки договора аренды способны «обнулить» всю математически красивую доходность.
• Чем выше заявленная доходность (особенно выше 15% годовых для коммерческой недвижимости), тем глубже нужно копать: привлекайте независимого оценщика, юриста и профильного консультанта, чтобы не перепутать реальную возможность с ловушкой.

Сложные объекты с доходностью выше рынка требуют не только таблицы в Excel, но и глубокой экспертной проверки финансовых, юридических и операционных рисков. Если цифры в расчетах расходятся с интуицией или выглядят «слишком хорошими, чтобы быть правдой», разумно привлечь консультанта по коммерческой недвижимости: профессиональный разбор конкретного объекта в диапазоне 50–150 тысяч рублей часто экономит инвестору миллионы и годы потери времени.