Как считать доходность коммерческой недвижимости: базовая модель

Даже опытные предприниматели нередко считают доходность «на коленке» и закладывают в модель слишком оптимистичную картинку. Вот типичные просчёты, которые потом превращаются в потерянные годы и десятки процентов недополученной доходности.

• Смотрят только на ставку аренды «как у соседа»

Вместо анализа реального спроса и сравнимых сделок по району инвестор ориентируется на объявление или слова собственника: «здесь легко сдать по 5 000 ₽/м²». В итоге помещение простаивает по несколько месяцев, а фактическая доходность падает на 2–4 процентных пункта относительно плановой.

• Игнорируют простои и ротацию арендаторов.

В модели часто закладывают арендатора «навсегда», хотя для стрит‑ритейла ротация каждые 2–3 года — норма. Полгода простоя раз в несколько лет легко съедают год‑полтора арендного потока и сдвигают срок окупаемости на несколько лет.

• Путают «грязную» и «чистую» доходность.

В Excel‑таблице красиво смотрится цифра 10–12% годовых, но без учёта эксплуатационных расходов, налогов, комиссии УК, капвложений в ремонт и оснащение это просто выручка, а не доход. В реальности после вычета постоянных расходов остаётся 6–8%, а иногда и меньше.

• Не учитывают влияние формата бизнеса арендатора

Помещение под стабильный сетевой супермаркет и под рискованный авторский бар дают разный профиль риска: ставка может быть одинаковой, но вероятность досрочного выезда и затяжного простоя кардинально отличается. Без оценки риска конкретного формата доходность на бумаге не совпадает с фактом.

• Закрывают глаза на юридические ограничения.

Отсутствие прямого входа, запрет на общепит по дому, несогласованные перепланировки, несоответствие мощности электроэнергии требованиям сетей — всё это может резко сузить пул арендаторов и фактически снизить рыночную доходность объекта.

Чтобы адекватно оценить доходность и окупаемость арендного бизнеса, имеет смысл пройтись по алгоритму из нескольких шагов. Это не «сложная финмодель», а рабочий чек‑лист, который можно реализовать в обычной таблице или онлайн‑калькуляторе.

Начинаем не со ставки аренды, а с того, сколько реально стоит вход в объект: помимо цены покупки считаются все сопутствующие расходы.

• Цена покупки помещения, включая торг и комиссию брокеру.
• Налог при покупке (если применимо), регистрационные и банковские расходы.
• Ремонт, инженерия, приведение к формату, который нужен целевым арендаторам.
• Мебель, оборудование (если вы планируете сдавать «под ключ» конкретному формату).
• Резерв на первый период простоя (минимум 3–6 месяцев эксплуатационных расходов).

Дальше — вопрос не «сколько просит собственник», а «сколько рынок готов платить за такой формат помещения». Здесь важны:

• Локация: поток людей, видимость с магистрали, наличие якорей (МФЦ, метро, сетевой ритейл).
• Физические параметры: площадь, первый этаж, витрины, высота потолков, наличие вытяжки.
• Портрет целевого арендатора: продуктовый ритейл, бытовые услуги, кафе, медицинская клиника, офис.
• Реальные сделки по району: по возможности — не только объявления, но и фактические договоры.

На основе анализа задаётся реалистичный коридор по ставке аренды и сценарию заполняемости: базовый (консервативный), оптимистичный и стресс‑сценарий с более длинными простоями.

Чтобы получить чистый операционный доход (NOI), из валового арендного потока вычитаются все расходы, которые остаются на собственнике.

• Коммунальные платежи и содержание общего имущества (если не переложены на арендатора).
• Страхование, бухгалтерия, услуги управляющей компании или диспетчеризации.
• Налоги на имущество, НДФЛ или налог по системе налогообложения инвестора.
• Плановый бюджет на мелкий ремонт и поддержание состояния (особенно важно для стрит‑ритейла).

NOI — это годовой арендный поток за вычетом операционных расходов и с учётом среднегодового простоя. Именно от него имеет смысл считать доходность и ставку капитализации, а не от «идеальной» выручки без перерывов и расходов.

Базовую доходность по объекту удобно считать как отношение годового NOI к полной сумме инвестиций, умноженное на 100%. Чем аккуратнее посчитан NOI и полная сумма вложений, тем честнее получится цифра доходности.

Срок окупаемости — это количество лет, за которое суммарный чистый денежный поток (после налогов и расходов) сравняется с объёмом вложений. Для объектов стрит‑ритейла в крупных городах нормой часто считают коридор 10–15 лет при понятном арендаторе и умеренных рисках.

Ставка капитализации в базовой модели — это отношение годового чистого операционного дохода к рыночной стоимости объекта, и в практике оценки именно такая формула используется как отправная точка для сопоставления объектов между собой.

По сути, это «инвестиционная температура» объекта: чем выше ставка капитализации при сопоставимых рисках и местоположении, тем более привлекательной выглядит покупка в сравнении с альтернативами — банковскими депозитами, облигациями, другими объектами коммерческой недвижимости.

Если используется кредитное плечо, важно отделять доходность объекта (доходность на весь вложенный капитал) от доходности на собственные средства. Высокое плечо может визуально «разогнать» ROI, но при повышении ставки или просадке аренды риски возрастают в разы.

Отдельно стоит заложить расходы на досрочное погашение, изменение ключевой ставки и возможные ковенанты банка, которые ограничивают манёвры инвестора.

• Переоценка ставки роста аренды

В модели часто автоматически закладывают индексацию 5–7% в год, хотя по многим улицам арендные ставки уже «упёрлись в потолок», и рынок не готов платить больше. В результате прогнозируемый NOI оказывается завышенным.

• Отсутствие резервов на капвложения

Фасад, инженерия, витрины, замена вывески под нового арендатора — всё это реальные траты, которые возникают каждые несколько лет и резко бьют по доходности, если их не закладывать заранее.

• Смешение личных и инвестиционных целей

Покупка «красивого помещения у дома» для статуса нередко приводит к объекту с доходностью 3–5% годовых при рыночном уровне 8–10% для менее «статусных», но более рабочих локаций.

• Неверная оценка риска арендатора

Ставка аренды от начинающего ресторатора может быть выше, чем у федеральной сети, но вероятность закрытия в первые два года тоже существенно выше. Базовая модель должна учитывать не только цифру аренды, но и профиль риска бизнеса.

Юридическая часть напрямую влияет на доходность: ошибки здесь могут обнулить даже идеально выстроенную финансовую модель. Минимальный список вопросов, которые стоит задать юристу и эксперту по коммерческой недвижимости:

•  Как оформлены права на помещение, есть ли обременения, сервитуты, аресты, споры с соседями или УК.
• Законна ли текущая планировка и фактическое использование (особенно для общепита, медицины, образовательных услуг).
• Есть ли ограничения по виду деятельности в доме и у управляющей организации (шум, запахи, режим работы).
• Достаточна ли подключённая мощность и есть ли возможность её увеличить под целевого арендатора.
• Корректно ли оформлены действующие договоры аренды: порядок индексации, ответственность за простои и ремонт, возможность одностороннего расторжения.

Собственник покупает помещение на первой линии с заявленной ставкой аренды 6 000 ₽/м² и действующим арендатором — авторским кафе. На бумаге модель показывает 12% годовых, но не учитывается, что рентабельность конкретного формата низкая, а точка открыта недавно.

Через год обороты кафе падают, арендаторы уходят, начинается полугодовой простой. Реальная доходность за два года оказывается около 5–6% годовых, а срок окупаемости растягивается с 10 до 17 лет.

Вывод: в базовой модели важно проверять устойчивость бизнеса арендатора и закладывать реалистичные сценарии простоя.

Инвестор смотрит на объект под бытовые услуги и продуктовый ритейл в Ижевске. Ставка аренды равноценна ставке в центре, но локация даёт стабильный пешеходный поток, а рядом уже работают сетевые игроки. В модели закладываются умеренные ставки аренды, консервативная индексация и простои 1–2 месяца раз в несколько лет.

В итоге доходность в базовом сценарии выходит 9–10%, при этом риск просадки потока и быстрой смены арендаторов ниже, чем у модных центральных локаций. Такой объект часто оказывается более выгодным по профилю «доходность/риск», чем «открытка» в престижном районе с неустойчивым трафиком.

Предприниматель покупает помещение под франшизу кофеен/фастфуда. Франчайзер даёт понятные показатели оборота и маржи, но требует определённого уровня ремонта и оснащения. Дополнительные вложения в ремонт и оборудование составляют 20–30% от цены покупки.

Если ограничиться только ценой помещения и ставкой аренды, модель покажет 11–12% годовых. После включения всех капвложений и резервов на обновление интерьера через 5–7 лет доходность снижается до 8–9%, но при этом риск становится контролируемым, а инвестор заранее понимает, когда и на какие суммы придётся «докладывать» в объект.

Базовая модель доходности коммерческой недвижимости должна быть простой, но честной. Она не заменяет детальную DCF‑модель, но позволяет уже на первом этапе отсечь заведомо слабые объекты и сосредоточиться на тех, где профиль «доходность/риск» действительно интересен.

• Сначала считайте полную сумму инвестиций, потом — доходность, а не наоборот.
• Оценивайте арендный поток на основе реальных сделок и профиля арендатора, а не только по объявлениям.
• Разделяйте валовую и чистую доходность, обязательно учитывая расходы, простои и капвложения.
• Проверяйте юридическую чистоту, допустимые виды использования и технические ограничения до покупки.
• Моделируйте несколько сценариев (базовый, оптимистичный, стрессовый), а не один «красивый» вариант.

Для сложных или дорогих объектов разумно подключать профильного эксперта по коммерческой недвижимости и инвестициям: консультация на этапе анализа часто экономит годы и миллионы рублей. На naidem.pro уже доступен онлайн‑калькулятор ROI, ставки капитализации и срока окупаемости для коммерческих помещений, который помогает быстро собрать базовую модель по вашему объекту и сравнить несколько вариантов.