Приглашаем к сотрудничеству агентства недвижимости и других партнеров.
— Агентствам недвижимости
Стать частью нашей агентской команды — значит открыть для себя новые возможности, новые идеи, новые технологии и сделать жизнь своих клиентов комфортнее и лучше
— Инвесторам
Вложения в проекты при сохранении высокой степени надежности гарантируют инвесторам до 30 % годовых благодаря увеличению стоимости активов
— Владельцам земли
Компания рассмотрит предложения о покупке земельных участков под различные направления разрешенного вида использования
— Арендаторам
Берем на себя все вопросы покупки и аренды коммерческой недвижимости под конкретную сферу бизнеса или сеть филиалов. Обеспечиваем стратегическое развитие
— Брокерам и риэлторам
Опытный риэлтор умеет хорошо продавать и находить подходящий объект недвижимости для клиента, но даже у отличного риэлтора возникают вопросы при проведении сложных сделок либо клиенту требуется юридическая помощь после сделки
— Собственникам помещений
Находим арендаторов, ведем переговоры и решаем с ними все вопросы в дальнейшем. Занимаемся финансовым планированием, помогаем в переговорах по индексации
— Бизнес-брокеридж
Мы работаем со сделками разного уровня. Помогаем продать первый бизнес или крупную компанию. Одно помещение или производственный комплекс. Как ваш личный бизнес брокер, мы обеспечиваем полный спектр услуг для продажи или покупки бизнеса. Наша команда профессионалов проводит тщательный анализ рынка, оценивает все возможные риски и возможности, чтобы предложить вам оптимальные решения.
Закрытие аптек 2026: рост налогов, УСН и риски для коммерческой недвижимости
Ассоциация «СоюзФарма» уже публично предупредила: изменения в налоговом законодательстве с 2026 года могут привести к волне закрытий аптек по всей стране, прежде всего в небольших городах и сельских районах. По оценке ассоциации и деловых объединений, для малых аптек выбор быстро сужается до двух сценариев — отдельный «аптечный» режим налогообложения или закрытие бизнеса.
Налоговая реформа бьёт именно по низкомаржинальному, социально значимому формату: аптека с ограниченной наценкой, фиксированными ценами и высокой долей обязательных расходов просто не успевает «подстроить» экономику под новые ставки. При этом аптека в малом городе или селе — это не просто розничная точка, а фактически замена поликлиники, справочной службы и иногда единственная «входная точка» в систему здравоохранения.
Представьте районный центр на 40–50 тысяч жителей, где работают две аптеки: одна у поликлиники, вторая — «у дома» возле автобусной остановки. Если из‑за налогов и аренды закрывается хотя бы одна, расстояние до ближайших лекарств, время ожидания и нагрузка на медсистему мгновенно вырастают, а освобождающееся помещение превращается для собственника в проблему вместо стабильного арендного потока.
Представьте районный центр на 40–50 тысяч жителей, где работают две аптеки: одна у поликлиники, вторая — «у дома» возле автобусной остановки. Если из‑за налогов и аренды закрывается хотя бы одна, расстояние до ближайших лекарств, время ожидания и нагрузка на медсистему мгновенно вырастают, а освобождающееся помещение превращается для собственника в проблему вместо стабильного арендного потока.
Что меняется в налогах с 2026 года
С 2026 года начинается поэтапное снижение порога выручки для применения УСН без обязанности платить НДС: лимит уменьшается с действующих 60 млн до 20 млн рублей, в 2027 году — до 15 млн, а с 2028 года — до 10 млн рублей. Для аптек это означает, что даже относительно небольшие точки с выручкой 25–40 млн в год будут либо платить НДС в дополнение к УСН, либо переходить на общую систему с более сложным учётом и большей фискальной нагрузкой.
Параллельно стандартная ставка НДС в России повышается с 20% до 22%, что усиливает налоговое давление на большинство операций бизнеса. Для лекарств и части медизделий сохраняется льготная ставка 10%, но аптека платит стандартный НДС по нелекарственному ассортименту, услугам, аренде, логистике и ряду сопутствующих расходов, поэтому общий налоговый «пирог» всё равно растёт.
Параллельно стандартная ставка НДС в России повышается с 20% до 22%, что усиливает налоговое давление на большинство операций бизнеса. Для лекарств и части медизделий сохраняется льготная ставка 10%, но аптека платит стандартный НДС по нелекарственному ассортименту, услугам, аренде, логистике и ряду сопутствующих расходов, поэтому общий налоговый «пирог» всё равно растёт.
Простой пример расчетов классической аптеки
Возьмём условную аптеку в городе 150–200 тыс. жителей: годовая выручка 30 млн ₽ (в среднем 2,5 млн ₽ в месяц), валовая наценка — 25% по всему ассортименту.
В результате точка, которая сегодня даёт скромную, но стабильную прибыль, в 2026–2027 годах легко превращается в нулевую или даже убыточную, особенно если аренда и ФОТ уже близки к верхней границе допустимого.
Ключевой вывод: аптека — это низкомаржинальный бизнес с большой долей фиксированных обязательных расходов (аренда, лицензии, кадры, IT, требования к оснащению), поэтому любой скачок налоговой нагрузки практически напрямую бьёт по выживаемости точки.
- Валовая прибыль: около 7,5 млн ₽ в год.
- Типовые расходы: аренда 120–180 тыс. ₽ в месяц, ФОТ 230–300 тыс. ₽ в месяц, плюс коммунальные, связь, эквайринг, IT‑поддержка, лицензии.
В результате точка, которая сегодня даёт скромную, но стабильную прибыль, в 2026–2027 годах легко превращается в нулевую или даже убыточную, особенно если аренда и ФОТ уже близки к верхней границе допустимого.
Ключевой вывод: аптека — это низкомаржинальный бизнес с большой долей фиксированных обязательных расходов (аренда, лицензии, кадры, IT, требования к оснащению), поэтому любой скачок налоговой нагрузки практически напрямую бьёт по выживаемости точки.
Почему первыми пострадают сёла и малые города
В малых городах (особенно 50–300 тыс. жителей) и сельских районах аптеки изначально работают на меньших оборотах: ниже плотность населения, слабее покупательский поток и средний чек, больше сезонность спроса. В этих условиях даже одна–две убыточные зимы или резкий рост налогов и аренды способны «обнулить» несколько лет работы и вынудить владельца закрыться или продать бизнес крупной сети.
Условный город с населением 150 тыс. человек может иметь всего 8–10 аптек, из которых 3–4 принадлежат небольшим локальным игрокам на УСН с выручкой 20–35 млн ₽ в год на точку. Если такие аптеки одновременно теряют прежний спецрежим и получают обязанность по НДС, «подушка» по марже тает буквально за один сезон, а сеть вынуждена либо резко экономить на персонале и сервисе, либо уходить с рынка.
В сельском районе ситуация ещё острее: нередко единственная аптека располагается при поликлинике или в небольшом помещении стрит‑ретейла возле остановки. Для неё рост налогов накладывается на рост МРОТ, коммунальных платежей и затрат на логистику, а увеличить оборот физически нечем — население не вырастет, а повышать цены выше определённого предела нельзя.
Социальные последствия перекладываются уже на систему здравоохранения и муниципалитет:
Условный город с населением 150 тыс. человек может иметь всего 8–10 аптек, из которых 3–4 принадлежат небольшим локальным игрокам на УСН с выручкой 20–35 млн ₽ в год на точку. Если такие аптеки одновременно теряют прежний спецрежим и получают обязанность по НДС, «подушка» по марже тает буквально за один сезон, а сеть вынуждена либо резко экономить на персонале и сервисе, либо уходить с рынка.
В сельском районе ситуация ещё острее: нередко единственная аптека располагается при поликлинике или в небольшом помещении стрит‑ретейла возле остановки. Для неё рост налогов накладывается на рост МРОТ, коммунальных платежей и затрат на логистику, а увеличить оборот физически нечем — население не вырастет, а повышать цены выше определённого предела нельзя.
Социальные последствия перекладываются уже на систему здравоохранения и муниципалитет:
- Увеличивается расстояние до ближайшей аптеки и время доступа к лекарствам, что для пожилых и хронических пациентов фактически означает ухудшение качества медпомощи.
- Растёт риск нелегального оборота лекарств, «покупок с рук» и агрессивного самолечения, когда люди пытаются экономить на визите к врачу и аптекам.
- Увеличивается нагрузка на скорую помощь и стационары, потому что осложнения, которые можно было бы купировать на уровне «аптека + терапевт», доводятся до тяжёлых случаев.
Влияние на рынок коммерческой недвижимости
Аптеки — один из базовых и наиболее «желанных» типов арендаторов для стрит‑ретейла: они обычно занимают небольшие помещения 40–100 м² на первых этажах, платят стабильно и формируют регулярный трафик для соседних магазинов и услуг. В крупных городах арендные ставки для аптек на хороших пешеходных улицах традиционно держатся близко к верхней границе по локации именно из‑за их устойчивости и медико-социального статуса.
Если значимая часть аптек в малых городах и сёлах начнёт закрываться из‑за налоговой нагрузки, рынок коммерческой недвижимости столкнётся с несколькими трендами:
В городах до 1 млн жителей, где аптечные сети нередко выступают «якорями уровня квартала», массовый уход аптек может спровоцировать цепочку эффектов: падение арендных ставок по соседним лотам, деградацию стрит‑ретейла, отток более качественных арендаторов и, в конечном счёте, снижение налоговой базы города по НДФЛ и имущественным налогам.
Если значимая часть аптек в малых городах и сёлах начнёт закрываться из‑за налоговой нагрузки, рынок коммерческой недвижимости столкнётся с несколькими трендами:
- Массовое высвобождение мелких площадей 40–100 м². Это типичный формат аптек «у дома» на первых этажах жилых домов и вблизи поликлиник; при закрытии аптек такие лоты быстро накапливаются в вакансию, потому что найти столько же «качественных» арендаторов в небольших городах сложно.
- Смена профиля арендаторов. Помещения будут занимать мини‑маркеты, пункты выдачи заказов, бытовые услуги, микрокофейни, небольшие офисы сервисных компаний — это частично закроет арендный спрос, но изменит структуру трафика и воспринимаемую «социальную ценность» узла.
- Рост вакантности в проблемных районах. В спальных массивах малых городов и особенно в рабочих посёлках ликвидных арендаторов на площади 50–70 м² просто нет в нужном количестве, поэтому часть помещений рискует простоять пустой месяцами, постепенно теряя качество и требуя капвложений от собственника.
В городах до 1 млн жителей, где аптечные сети нередко выступают «якорями уровня квартала», массовый уход аптек может спровоцировать цепочку эффектов: падение арендных ставок по соседним лотам, деградацию стрит‑ретейла, отток более качественных арендаторов и, в конечном счёте, снижение налоговой базы города по НДФЛ и имущественным налогам.
Что это значит для аптек, арендодателей и власти
Для владельцев и управляющих аптек ближайшие 1–2 года — время не столько расширения, сколько точной настройки экономики: пересмотра форматов, оптимизации ФОТ, переговоров по аренде и, по возможности, участия в отраслевом лоббировании отдельного «аптечного» налогового режима. Важно заранее моделировать сценарии с НДС и снижением порога УСН по каждой точке, а не по сети в целом, чтобы вовремя понять, какие аптеки «не переживут» 2026–2028 годы без послаблений.
Собственникам и арендодателям коммерческой недвижимости имеет смысл уже сейчас переосмыслить работу с аптечным сегментом: где‑то зафиксировать долгосрочные ставки в обмен на гарантию присутствия, где‑то уйти от жёсткой индексации и «поделиться» частью налогового удара через гибкую арендную модель. Для городов до 1 млн жителей особенно важно не потерять аптеку как класс арендатора — в противном случае квадратный метр на первом этаже быстро превращается из «социально полезного актива» в бюрократическую и инвестиционную головную боль.
Для региональных властей и депутатов главный вывод прост: налоговая политика, не учитывающая специфику низкомаржинальных социальных сервисов, всегда возвращается в виде роста расходов на здравоохранение, социальную поддержку и инфраструктуру. Чем позже будет принят отдельный режим или пакет послаблений для сельских и малых городских аптек, тем больше объектов коммерческой недвижимости окажутся пустыми, а тем людям, ради которых здравоохранение формально существует, придётся ехать за лекарствами всё дальше.
Собственникам и арендодателям коммерческой недвижимости имеет смысл уже сейчас переосмыслить работу с аптечным сегментом: где‑то зафиксировать долгосрочные ставки в обмен на гарантию присутствия, где‑то уйти от жёсткой индексации и «поделиться» частью налогового удара через гибкую арендную модель. Для городов до 1 млн жителей особенно важно не потерять аптеку как класс арендатора — в противном случае квадратный метр на первом этаже быстро превращается из «социально полезного актива» в бюрократическую и инвестиционную головную боль.
Для региональных властей и депутатов главный вывод прост: налоговая политика, не учитывающая специфику низкомаржинальных социальных сервисов, всегда возвращается в виде роста расходов на здравоохранение, социальную поддержку и инфраструктуру. Чем позже будет принят отдельный режим или пакет послаблений для сельских и малых городских аптек, тем больше объектов коммерческой недвижимости окажутся пустыми, а тем людям, ради которых здравоохранение формально существует, придётся ехать за лекарствами всё дальше.
Каких арендаторов можно рассмотреть в случае замены?
Для бывших аптек (обычно 40–100 м² стрит‑ритейла на первых этажах) лучше всего подходят форматы с частым повседневным посещением и «у-дома» сервисами. В малых городах и спальных районах такие помещения стабильно востребованы у ритейла продуктов, услуг и ПВЗ, но выбор сильно зависит от трафика и окружения.
Ниже — практичный список, что реально работает на месте аптеки и что смотреть арендодателю.
1) Медицинские и «околомедицинские» форматы
Аптечные помещения уже соответствуют многим санитарным и планировочным требованиям (вода, вентиляция, соблюдение норм по размещению в жилых домах), поэтому естественные «преемники» — другие мед‑и бьюти‑форматы. Это снижает порог входа для арендатора и уменьшает объём перепланировок.
Подходящие варианты:
Стрит‑ритейл на первых этажах по всей стране удерживается за счёт товаров повседневного спроса: продукты, сопутствующий нон‑фуд, базовый non‑food‑ритейл. Помещения до 100 м² считаются универсальным и самым востребованным форматом под такие точки.
Что ставят вместо аптеки:
С ростом маркетплейсов спрос на небольшие стрит‑ритейл‑помещения под пункты выдачи заказов растёт быстрее, чем на классическую розницу. Для ПВЗ идеально подходят площади 30–80 м² с отдельным входом и видимой витриной — то есть типичный бывший аптечный формат.
Форматы для замены арендатора:
В спальных районах и малых городах основа стрит‑ритейла — именно услуги, а не только торговля: салоны, бытовой сервис, детские центры. Для помещений до 100 м² спрос формируется за счёт малого бизнеса, которому важен отдельный вход, витрина и «пешеходная доступность» для жителей квартала.
Наиболее жизнеспособные варианты:
В локациях с хорошим пешеходным и транспортным потоком всё больше спроса на компактный общепит и «кафе у дома». Помещения до 50–80 м² подходят для формата «кофе+выпечка», корнеров с фаст‑фудом и take‑away‑кухни — при условии, что вытяжка и согласования реальны.
Подходящие форматы:
Ниже — практичный список, что реально работает на месте аптеки и что смотреть арендодателю.
1) Медицинские и «околомедицинские» форматы
Аптечные помещения уже соответствуют многим санитарным и планировочным требованиям (вода, вентиляция, соблюдение норм по размещению в жилых домах), поэтому естественные «преемники» — другие мед‑и бьюти‑форматы. Это снижает порог входа для арендатора и уменьшает объём перепланировок.
Подходящие варианты:
- Кабинеты врачей, небольшие медцентры, пункты забора анализов (лабораторные офисы).
- Стоматология эконом‑класса или кабинет гигиены (если позволяет вход/шахта и звукоизоляция по нормам).
- Оптика, ортопедический салон, товары для реабилитации — хорошо накладываются на существующий поток «медицинских» клиентов.
- Косметология, трихология, дерматология и смежные бьюти‑услуги с медицинской лицензией.
Стрит‑ритейл на первых этажах по всей стране удерживается за счёт товаров повседневного спроса: продукты, сопутствующий нон‑фуд, базовый non‑food‑ритейл. Помещения до 100 м² считаются универсальным и самым востребованным форматом под такие точки.
Что ставят вместо аптеки:
- Мини‑маркет или «магазин у дома» с фокусом на товарах первой необходимости.
- Специализированный магазин: зоотовары, бытовая химия, хозяйственные мелочи — в локациях с достаточным трафиком.
- Магазин здорового питания, эко‑лавка или локальная фермерская точка, если район «тянет» более дорогой чек.
С ростом маркетплейсов спрос на небольшие стрит‑ритейл‑помещения под пункты выдачи заказов растёт быстрее, чем на классическую розницу. Для ПВЗ идеально подходят площади 30–80 м² с отдельным входом и видимой витриной — то есть типичный бывший аптечный формат.
Форматы для замены арендатора:
- ПВЗ маркетплейсов (Ozon, Wildberries и др.) или объединённый пункт выдачи нескольких сервисов.
- Комбинированный формат «ПВЗ + розница» (товары импульсного спроса, сезонный non‑food).
- Локальный интернет‑магазин с шоурумом и самовывозом (одежда, детские товары, электроника «из наличия»).
В спальных районах и малых городах основа стрит‑ритейла — именно услуги, а не только торговля: салоны, бытовой сервис, детские центры. Для помещений до 100 м² спрос формируется за счёт малого бизнеса, которому важен отдельный вход, витрина и «пешеходная доступность» для жителей квартала.
Наиболее жизнеспособные варианты:
- Салоны красоты, барбершопы, нейл‑студии, небольшие SPA‑форматы.
- Бытовые услуги: ремонт техники, мастерская одежды и обуви, химчистка‑приёмный пункт.
- Детский развивающий центр или логопедический кабинет (особенно в районах с высокой долей семей с детьми).
- Небольшой офис «фронта» — страховая компания, турагентство, МФО/кредитный брокер, нотариус (в центральных локациях).
В локациях с хорошим пешеходным и транспортным потоком всё больше спроса на компактный общепит и «кафе у дома». Помещения до 50–80 м² подходят для формата «кофе+выпечка», корнеров с фаст‑фудом и take‑away‑кухни — при условии, что вытяжка и согласования реальны.
Подходящие форматы:
- Кофейня to go, пекарня‑кондитерская, небольшой формат быстрого питания без тяжёлой горячей кухни.
- Фирменная пекарня или десерт‑бар в районах с высоким «домашним» или офисным трафиком.
- Автоматизированный мини‑фитнес, студия йоги или пилатеса, если потолки и планировка позволяют.
Заключение
Если вы видите, что меняющаяся экономика аптечного бизнеса и коммерческой недвижимости в вашем городе требует пересмотра стратегии, не обязательно принимать решения «на ощупь» — сегодня рынок особенно чувствителен к ошибкам в выборе локаций и форматов.
Команда агентства Найдем. помогает собственникам и предпринимателям из регионов оценить риски по действующим аптечным точкам, просчитать сценарии при смене арендатора и подобрать помещения под устойчивые форматы стрит‑ретейла и медицинских сервисов.
Если вам нужен трезвый взгляд на ваш объект или сеть, оставьте заявку — разберём ваши помещения по цифрам и подскажем, какие решения выглядят наиболее жизнеспособными в горизонте ближайших 3–5 лет.
Команда агентства Найдем. помогает собственникам и предпринимателям из регионов оценить риски по действующим аптечным точкам, просчитать сценарии при смене арендатора и подобрать помещения под устойчивые форматы стрит‑ретейла и медицинских сервисов.
Если вам нужен трезвый взгляд на ваш объект или сеть, оставьте заявку — разберём ваши помещения по цифрам и подскажем, какие решения выглядят наиболее жизнеспособными в горизонте ближайших 3–5 лет.
02 декабря
