— Агентствам недвижимости
Стать частью нашей агентской команды — значит открыть для себя новые возможности, новые идеи, новые технологии и сделать жизнь своих клиентов комфортнее и лучше
— Инвесторам
Вложения в проекты при сохранении высокой степени надежности гарантируют инвесторам до 30 % годовых благодаря увеличению стоимости активов
— Владельцам земли
Компания рассмотрит предложения о покупке земельных участков под различные направления разрешенного вида использования
— Арендаторам
Берем на себя все вопросы покупки и аренды коммерческой недвижимости под конкретную сферу бизнеса или сеть филиалов. Обеспечиваем стратегическое развитие
— Брокерам и риэлторам
Опытный риэлтор умеет хорошо продавать и находить подходящий объект недвижимости для клиента, но даже у отличного риэлтора возникают вопросы при проведении сложных сделок либо клиенту требуется юридическая помощь после сделки
— Собственникам помещений
Находим арендаторов, ведем переговоры и решаем с ними все вопросы в дальнейшем. Занимаемся финансовым планированием, помогаем в переговорах по индексации
— Бизнес-брокеридж
Мы работаем со сделками разного уровня. Помогаем продать первый бизнес или крупную компанию. Одно помещение или производственный комплекс. Как ваш личный бизнес брокер, мы обеспечиваем полный спектр услуг для продажи или покупки бизнеса. Наша команда профессионалов проводит тщательный анализ рынка, оценивает все возможные риски и возможности, чтобы предложить вам оптимальные решения.
Узнайте за 5 минут, стоит ли объект недвижимости ваших инвестиций
Почему этот калькулятор нужен каждому инвестору в коммерческую недвижимость
Почему это важно
Калькулятор расчета эффективности инвестиций.
Параметры объекта
Ключевые показатели
Основные метрики
- Валовой годовой доход: (Ставка × Площадь × 12) или (Общая ставка × 12) минус вакантность. Это совокупный доход без учёта расходов.
- Операционные расходы: Сумма процентов расходов (содержание, коммунал, страховка, управление, прочие) умноженная на валовой доход.
- NOI (Чистый операционный доход): Валовой доход минус операционные расходы. Основа для всех инвестиционных расчётов.
- Cap Rate: NOI разделить на стоимость имущества и умножить на 100. Индикатор: зелёный >8%, жёлтый 5–8%, красный <5%.
- Окупаемость (лет): Стоимость имущества разделить на NOI. Индикатор: зелёный <15 лет, жёлтый 15–25 лет, красный >25 лет.
- Доход на м²: Валовой или чистый доход разделить на площадь помещения.
- Годовой доход на инвестицию: NOI разделить на первоначальные инвестиции и умножить на 100. По сути, альтернатива Cap Rate, если инвестиция больше стоимости.
Типы расходов
- Содержание и ремонт: Плановые и внеплановые ремонты, уход за фасадом, кровлей.
- Коммунальные услуги: ЭЭ, вода, газ, отопление, вывоз мусора.
- Страхование: Страховой полис имущества и ответственности.
- Управление: Зарплата управляющих, администраторов, бухгалтерия.
- Прочие: Маркетинг, юрконсультации, подписки, прочее непредвиденное.
⚠️ Юридическое предупреждение и дисклеймер
Настоящий калькулятор предназначен исключительно для предварительных ориентировочных расчётов доходности инвестиций в коммерческую недвижимость. Результаты расчётов носят исключительно информационный характер и не являются официальной финансовой рекомендацией, инвестиционным советом или гарантией какой-либо прибыли.
Расчёты основаны на упрощённых математических моделях и данных, введённых пользователем, которые могут быть неточными, неполными или неактуальными. Фактическая доходность инвестиций может существенно отличаться в связи с рыночными колебаниями, индивидуальными обстоятельствами инвестора, изменениями в налоговом и гражданском законодательстве Российской Федерации, колебаниями ставок инфляции, курса валют, ключевой ставки Банка России и иными внешними и внутренними факторами.
Сервис naidem.pro (далее — «Сервис»), его владельцы, разработчики, партнёры и представители не несут никакой ответственности за любые прямые, косвенные, случайные, специальные или последующие убытки (включая упущенную выгоду), возникшие в результате использования или невозможности использования данного калькулятора, а равно за точность, полноту или своевременность предоставляемых расчётов и информации.
Перед принятием любых инвестиционных или иных решений, связанных с коммерческой недвижимостью, настоятельно рекомендуется обратиться за индивидуальной профессиональной консультацией к квалифицированным специалистам, включая финансовых консультантов, юристов, налоговых аудиторов, сертифицированных оценщиков, риэлторов и управляющих активами. Обязательно самостоятельно проверьте актуальную информацию в официальных государственных источниках: сайте Федеральной налоговой службы (ФНС России, nalog.ru), Центрального банка РФ (cbr.ru), Росреестра (rosreestr.gov.ru, Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН), официальных региональных порталах и базах данных.
Параметры расчёта, такие как ставки капитализации (Cap Rate), нормы операционных расходов, среднерыночные ставки аренды и прочие коэффициенты, обновляются периодически на основе общедоступных данных, однако на момент Вашего использования могут оказаться устаревшими или не соответствовать конкретным условиям сделки. Не забывайте учитывать дополнительные риски и затраты: вакантность помещений, капитальный и текущий ремонт, коммунальные платежи, страхование имущества, услуги по управлению объектом, юридические расходы, изменения в арендных ставках, форс-мажорные обстоятельства (пандемии, санкции, природные катаклизмы).
Использование калькулятора подразумевает Ваше полное согласие с настоящим дисклеймером и признание того, что Вы самостоятельно оцениваете все возможные риски, принимаете решения на свой страх и риск и несёте за них исключительную ответственность. Сервис предназначен для лиц старше 18 лет. Любые споры подчиняются законодательству Российской Федерации.
Дата последней актуализации модели и дисклеймера: 29 ноября 2025 г. Сервис: naidem.pro
Онлайн‑калькулятор помогает быстро перевести объект из обещаний в понятную экономику. Вы вводите цену, площадь, ставку аренды, вакантность, первоначальные инвестиции и операционные расходы (содержание/ремонт, коммунальные, страхование, управление, прочие — в процентах от валового дохода). На выходе — валовой и чистый доход, доход на квадратный метр, а также ключевые показатели доходности.
Калькулятор позволяет рассчитать NOI (чистый операционный доход) — то, что остаётся после регулярных расходов. Дальше считаются cap rate / ставка капитализации (NOI относительно стоимости покупки), ROI недвижимости (NOI относительно ваших инвестиций), IRR недвижимости (когда вы оцениваете деньги «во времени») и срок окупаемости (за сколько лет NOI покрывает цену объекта). Это удобно, чтобы сравнить розницу, офис и склад на одной шкале и быстро увидеть, где экономика держится на слишком оптимистичных допущениях.
Что чаще всего «роняет» доходность в регионах: вакантность и затяжной поиск арендатора, перерывы при смене арендаторов, рост коммуналки и ремонтов, расходы на управление и банальная недооценка регулярных затрат. Налоги тоже могут заметно влиять на итоговую картину — их нагрузка зависит от ситуации и их важно держать в голове, даже если в объявлении про них ни слова.
Как пользоваться: внесите цену и площадь → задайте аренду и вакантность → добавьте инвестиции → укажите операционные расходы → посмотрите NOI, cap rate, ROI и окупаемость → прогоните 2–3 сценария (база/осторожный/стресс).
Ориентиры по рынку помогают не спорить «на вкус». Эти цифры не заменяют здравый смысл, но отлично работают для фильтра и для торга с продавцом: показываете расчёт, объясняете, какие допущения реалистичны, и обсуждаете цену уже предметно.
Посчитайте 2–3 сценария по объекту, сохраните цифры для переговоров и сравните варианты между собой. А если хотите быстро сверить вводные, допущения по вакантности и расходам и понять, где у сделки слабые места, можно обратиться к специалистам Найдем. — поможем проверить расчёт и подготовить аргументы для переговоров без лишней теории.
